Outil marchand de biens
Le bilan d'une opération d'achat-revente
Chiffrez votre marge de A à Z : droits réduits, travaux, frais de portage, TVA sur la marge et IS. Le prix de revente est estimé sur les ventes DVF réelles du secteur. La marge brute est gratuite ; connectez-vous pour le bilan net.
1 · Acquisition
Le régime marchand de biens (droits réduits) suppose un engagement de revendre sous 5 ans.
2 · Travaux & portage
3 · Revente
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IS, TVA sur la marge, marge nette en poche et rentabilité annualisée des fonds propres — gratuit, en créant un compte.
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Frais financiers 6 250 € · portage 2 083 €
Estimation indicative, hors situation personnelle. Ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement — faites valider votre montage par un professionnel.
L'opération marchand de biens en 4 questions
Comment calcule-t-on la marge d'un marchand de biens ?
Marge = prix de revente − coût de revient total (achat + droits + travaux + frais financiers + portage) − frais de revente − TVA sur la marge. On retire ensuite l'IS pour obtenir la marge nette en poche.
Qu'est-ce que la TVA sur la marge ?
Quand l'achat n'a pas ouvert droit à déduction de TVA (achat à un particulier), la revente d'un marchand de biens est soumise à la TVA calculée sur la marge (prix de vente − prix d'achat), au taux de 20 %.
Pourquoi les droits de mutation sont-ils réduits ?
Le marchand de biens qui prend l'engagement de revendre dans les 5 ans bénéficie d'une taxe de publicité foncière réduite (~0,715 %) au lieu des ~5,8 % d'un achat classique. C'est un levier majeur de rentabilité.
Pourquoi annualiser la rentabilité ?
Une opération de marchand de biens dure souvent 6 à 18 mois. Une marge de 15 % sur 8 mois n'a pas la même valeur que sur 24 mois : l'annualisation ramène tout à une base comparable.