Outil marchand de biens
Calcul de marge d'une opération de marchand de biens
Chiffrez la marge et la rentabilitéde votre opération d'achat-revente de A à Z : droits de mutation réduits, travaux, frais de portage, TVA sur la marge et IS. Le prix de revente est estimé sur les ventes DVF réelles du secteur. La marge brute est gratuite ; connectez-vous pour le bilan net et la rentabilité annualisée.
1 · Acquisition
Le régime marchand de biens (droits réduits) suppose un engagement de revendre sous 5 ans.
2 · Travaux & portage
3 · Revente
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IS, TVA sur la marge, marge nette en poche et rentabilité annualisée des fonds propres — gratuit, en créant un compte.
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Frais financiers 6 250 € · portage 2 083 €
Estimation indicative, hors situation personnelle. Ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement — faites valider votre montage par un professionnel.
Marchand de biens par ville
Toutes les villes →Comment calculer la marge d'une opération d'achat-revente ?
Le métier de marchand de biens ne se juge pas au rendement locatif mais à la marge dégagée à la revente. Le calcul part du prix de revente estimé, dont on retranche l'ensemble du coût de revient puis la fiscalité :
- • Prix d'achat + droits de mutation réduits (≈ 0,715 % avec engagement de revendre sous 5 ans, contre ≈ 5,8 % en achat classique) + frais d'acte.
- • Travaux (rénovation, mise aux normes) + frais de portage : intérêts du crédit court terme, taxe foncière, assurance PNO, charges pendant la détention.
- • À la revente : honoraires d'agence, diagnostics, et TVA sur la marge quand l'achat s'est fait auprès d'un particulier.
- • Enfin l'impôt sur les sociétés (IS) pour obtenir la marge nette en poche.
Droits réduits, TVA sur la marge, IS : la fiscalité du marchand de biens
Trois leviers fiscaux font ou défont une opération. Les droits de mutation réduitssont un avantage majeur mais imposent de revendre dans les 5 ans. La TVA sur la marge(20 % sur prix de vente − prix d'achat) s'applique le plus souvent aux achats à des particuliers. L'IS(15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà) vient en dernier. Le simulateur intègre les trois — mais faites toujours valider votre montage par votre expert-comptable.
Estimer le bon prix de revente et sourcer les opérations
La marge dépend d'abord d'un prix de revente réaliste : l'outil l'estime sur les ventes DVF actéesdu secteur (médiane €/m² d'un bien rénové). Pour trouver des affaires décotées, consultez le radar d'opportunités marchand de biens, comparez le prix au m² par ville, ou analysez un bien avant de faire une offre.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on la marge d'un marchand de biens ?
Marge = prix de revente − coût de revient total (achat + droits + travaux + frais financiers + portage) − frais de revente − TVA sur la marge. On retire ensuite l'IS pour obtenir la marge nette en poche.
Qu'est-ce que la TVA sur la marge ?
Quand l'achat n'a pas ouvert droit à déduction de TVA (achat à un particulier), la revente d'un marchand de biens est soumise à la TVA calculée sur la marge (prix de vente − prix d'achat), au taux de 20 %.
Pourquoi les droits de mutation sont-ils réduits ?
Le marchand de biens qui prend l'engagement de revendre dans les 5 ans bénéficie d'une taxe de publicité foncière réduite (~0,715 %) au lieu des ~5,8 % d'un achat classique. C'est un levier majeur de rentabilité.
Pourquoi annualiser la rentabilité ?
Une opération de marchand de biens dure souvent 6 à 18 mois. Une marge de 15 % sur 8 mois n'a pas la même valeur que sur 24 mois : l'annualisation ramène tout à une base comparable.
Quelle marge viser pour une opération de marchand de biens ?
En pratique, on vise souvent 15 à 25 % de marge nette sur le coût de revient pour absorber les imprévus (dérive de travaux, allongement du délai de revente, retournement de marché). En dessous de ~8-10 %, le coussin de sécurité devient trop faible.
Quels frais oublie-t-on souvent dans un bilan d'achat-revente ?
Les frais de portage (intérêts du crédit court terme, taxe foncière, assurance PNO, charges pendant la détention), les honoraires et diagnostics à la revente, et la TVA sur la marge. Ce sont eux qui transforment une marge apparente en marge réelle, parfois négative.