Louer nu ou meublé ? C'est l'un des premiers arbitrages d'un investisseur, et il change tout côté fiscalité et rendement net. Le meublé (statut LMNP) est souvent plus avantageux fiscalement, la location nue plus simple à gérer. Voici comment choisir.
Location nue ou meublée : quelle différence ?
La location nue se loue vide, avec un bail de 3 ans, et relève des revenus fonciers. La location meublée fournit un logement équipé (bail d'un an, ou 9 mois pour un étudiant) et relève des BIC. Le loyer meublé est en général un peu plus élevé (souvent +10 à +15 %), mais la gestion est plus active.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel est le statut d'un particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés sans en faire son activité principale. C'est le régime le plus courant pour un investisseur en meublé, accessible sans créer de société.
Micro-BIC ou réel : quel régime fiscal en meublé ?
Au micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire sur les loyers (simple, sans comptabilité). Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles ET vous amortissez le bien et le mobilier — ce qui efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années. Dès que vos charges dépassent l'abattement, le réel gagne.
L'amortissement, le gros avantage du LMNP au réel
Amortir, c'est déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, comme une usure comptable. Résultat : un résultat imposable très faible, voire nul, alors que vous encaissez des loyers. C'est ce qui rend le meublé au réel si populaire chez les investisseurs.
Location nue : le régime foncier
En nu, vous êtes en revenus fonciers : micro-foncier (abattement forfaitaire) ou réel. Le réel permet de déduire les travaux et de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global — l'atout majeur de la location nue quand il y a des travaux.
Meublé ou nu : lequel rapporte le plus ?
En général, le meublé au réel offre le meilleur rendement net grâce à l'amortissement, surtout sur des petites surfaces (studios, T2) et en ville étudiante. La location nue reste pertinente si vous faites beaucoup de travaux (déficit foncier) ou si vous voulez une gestion simple. Comparez toujours le rendement net dans les deux cas.
Quelles contraintes pour le meublé ?
Plus de rotation des locataires, un logement à équiper et à entretenir, une comptabilité au réel (souvent avec un expert-comptable), et des règles locales (changement d'usage pour la courte durée dans certaines villes). Ce sont les contreparties de l'avantage fiscal.
En résumé
Meublé (LMNP au réel) = meilleur rendement net grâce à l'amortissement, gestion plus active. Nu = plus simple, et imbattable avec des travaux (déficit foncier). Le bon choix dépend de votre bien et de votre fiscalité — chiffrez les deux avec notre calculateur de rendement et faites valider par un comptable. À lire aussi : le déficit foncier.