Avant même de choisir entre micro et réel, une décision plus structurante s'impose : louer votre bien nu ou meublé ? Ce n'est pas qu'une question de mobilier — les deux relèvent de fiscalités totalement différentes, avec chacune leur arme d'optimisation.
Nu ou meublé : deux mondes fiscaux
La location nue génère des revenus fonciers. La location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Chaque univers a ses deux régimes (micro et réel) et ses règles propres.
Location nue = revenus fonciers
Côté nu, vous choisissez entre le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, tant que les loyers ne dépassent pas 15 000 €/an) et le régime réel, qui permet de déduire vos charges et vos travaux — et de créer un déficit foncier. C'est l'atout majeur du nu : le déficit issu des travaux s'impute sur votre revenu global (vos salaires) jusqu'à 10 700 €/an. On détaille ce mécanisme dans le guide déficit foncier : micro-foncier ou régime réel.
Location meublée = LMNP et bénéfices BIC
Côté meublé, vous relevez des BIC en LMNP tant que vos recettes locatives restent sous 23 000 €/an ou en deçà de vos autres revenus d'activité. Le meublé se loue en général plus cher et sur des baux plus courts (1 an, ou 9 mois pour un étudiant) que le nu.
Micro-BIC : abattement de 50 %
Le régime micro-BIC applique un abattement de 50 % sur vos recettes (contre 30 % en micro-foncier), avec un plafond de 77 700 € pour une location meublée classique de longue durée. Attention, depuis 2025 les meublés de tourisme sont moins bien traités : 50 % / 77 700 € s'ils sont classés, mais seulement 30 % / 15 000 € s'ils ne le sont pas.
Réel BIC : l'amortissement, l'arme du LMNP
Au réel, le LMNP déduit toutes ses charges et pratique l'amortissement : il déduit chaque année une fraction de la valeur du bâti et du mobilier, comme une usure comptable. Résultat, le bénéfice imposable est souvent ramené à zéro pendant de nombreuses années — vous encaissez des loyers en payant peu ou pas d'impôt, légalement.
Nuance importante : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. La part d'amortissement qui excède le bénéfice n'est pas perdue mais reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs. Chiffrez l'effet sur votre bien avec le simulateur LMNP (micro-BIC vs réel avec amortissement).
La différence décisive : le sort du déficit
C'est le point qui départage les deux régimes selon votre profil :
- Location nue au réel : le déficit foncier (travaux) réduit directement votre impôt sur le salaire, jusqu'à 10 700 €/an. Idéal si vous êtes fortement imposé et achetez un bien à rénover.
- LMNP au réel : le déficit BIC ne s'impute que sur vos futurs bénéfices meublés, jamais sur votre revenu global. En revanche, l'amortissement neutralise l'impôt sur les loyers, année après année.
Autrement dit : le nu attaque votre impôt global via les travaux ; le meublé optimise la rentabilité locative via l'amortissement.
Attention à la revente (réforme 2025)
Longtemps, le LMNP cumulait un double avantage : amortir pendant la détention sans réintégrer ces amortissements au moment de la revente. La loi de finances 2025 a mis fin à cette faveur : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente l'imposition à la revente. L'avantage pendant la détention reste réel, mais l'arbitrage final s'en trouve modifié — un point à chiffrer avec votre conseil.
Alors, meublé ou nu ?
- Vous achetez un bien nécessitant de gros travaux et vous êtes fortement imposé ? La location nue au réel et son déficit foncier sont souvent imbattables.
- Vous visez le meilleur rendement net sur un bien déjà en état, sans forcément réduire l'impôt de votre salaire ? Le LMNP au réel et son amortissement l'emportent généralement.
- Vous voulez la simplicité et vos charges sont faibles ? Le micro (foncier ou BIC) suffit — le micro-BIC à 50 % étant plus généreux que le micro-foncier à 30 %.
Comparez les deux régimes du meublé avec notre simulateur LMNP (micro-BIC vs réel avec amortissement) ; et pour la location nue, le simulateur de fiscalité foncière chiffre micro-foncier et régime réel, déficit foncier compris. Voir aussi le guide investissement locatif et le guide déficit foncier. Enfin, trouvez des biens à rénover pour construire votre stratégie. Contenu indicatif : le régime meublé étant plus technique (amortissements, liasse fiscale), faites-vous accompagner par un expert-comptable.