Le déficit foncier est l'un des rares leviers pour réduire ses impôts grâce à l'immobilier locatif nu, sans dispositif de défiscalisation particulier. Le principe : quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, la différence vient réduire votre revenu imposable. Voici comment ça marche.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
En location nue au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion…). Si le total des charges dépasse les loyers, vous êtes en déficit foncier : cette perte réduit votre revenu imposable, donc votre impôt.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
La part de déficit liée aux travaux s'impute sur votre revenu global (salaires compris), dans une limite annuelle ; le surplus et la part liée aux intérêts d'emprunt sont reportables sur vos revenus fonciers des années suivantes. C'est un puissant réducteur d'impôt quand on rénove.
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire (simple, sans justificatifs) mais ne permet PAS de déficit foncier. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et de créer un déficit. Dès que vous avez des travaux ou beaucoup de charges, le réel devient plus intéressant.
Quel est le plafond de déduction ?
Le déficit imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt). Un plafond relevé a existé de façon temporaire pour les travaux de rénovation énergétique (sortie de passoire thermique) — vérifiez les conditions et les dates en vigueur sur service-public.fr avant de compter dessus.
Quels travaux sont déductibles ?
Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (réfection, mise aux normes, isolation…) sont déductibles. En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. La nuance est importante : faites qualifier vos travaux avant de vous engager.
Combien de temps faut-il conserver le bien ?
Créer un déficit foncier vous engage en général à continuer à louer le bien plusieurs années après l'imputation, sous peine de remise en cause de l'avantage. Ce n'est pas un coup fiscal ponctuel mais une stratégie de moyen terme.
En résumé
Déficit foncier = location nue au réel + travaux déductibles = moins d'impôt, dans la limite de 10 700 €/an sur le revenu global. Idéal pour un bien à rénover. Chiffrez l'impact avec nos simulateurs, et validez le montage avec votre comptable ou sur service-public.fr. À lire aussi : LMNP ou location nue.