Quand vous louez un bien nu (non meublé), vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier et le régime réel. Le bon choix peut faire varier votre impôt de plusieurs milliers d'euros par an — surtout si vous réalisez des travaux.
Micro-foncier : simple, mais limité
Le micro-foncier s'applique automatiquement tant que vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % : vous n'êtes imposé que sur 70 % de vos loyers, sans avoir à justifier la moindre charge.
C'est intéressant tant que vos charges réelles restent inférieures à 30 % des loyers. Dès que vous engagez des travaux ou payez des intérêts d'emprunt conséquents, ce régime devient pénalisant : vous payez de l'impôt sur des loyers que vos dépenses ont pourtant absorbés.
Régime réel : déduire vos charges et vos travaux
Au réel, vous déduisez vos charges réelles des loyers encaissés : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion et charges de copropriété non récupérables, intérêts d'emprunt, et surtout travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.
Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers. En dessous, il se choisit sur option, avec un engagement de 3 ans.
Le déficit foncier : le mécanisme clé
Lorsque vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. C'est là que le régime réel devient une véritable arme fiscale :
- La part du déficit issue des charges et des travaux (hors intérêts) s'impute sur votre revenu global — vos salaires, par exemple — jusqu'à 10 700 € par an. Elle réduit donc directement votre impôt sur le revenu.
- La part issue des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur vos revenus fonciers, présents ou futurs — jamais sur le revenu global.
- Le déficit non utilisé cette année (au-delà de 10 700 €, ou provenant des intérêts) est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Concrètement, un investisseur qui achète un bien à rénover peut effacer l'impôt sur ses loyers et, en plus, réduire l'impôt sur son salaire.
Rénovation énergétique : un plafond doublé
Pour les travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement du statut de passoire thermique (classe E, F ou G ramenée en A, B, C ou D), le plafond d'imputation sur le revenu global a été temporairement doublé à 21 400 €, pour des travaux payés jusqu'au 31 décembre 2025 (devis accepté à compter de 2023). Ce dispositif étant borné dans le temps, vérifiez son actualité auprès de votre conseil avant de bâtir un montage dessus.
Exemple chiffré
Prenons : 12 000 € de loyers/an, 1 500 € de charges, 8 000 € de travaux, 3 000 € d'intérêts d'emprunt, une tranche marginale (TMI) de 30 %.
- Micro-foncier : imposé sur 12 000 × 70 % = 8 400 € → environ 3 965 € d'impôt + prélèvements sociaux.
- Régime réel : 12 000 − 1 500 − 8 000 − 3 000 = −500 €. Aucun impôt foncier, et 500 € de déficit imputé sur le revenu global, soit environ 150 € d'économie d'impôt.
L'écart dépasse 4 000 € sur l'année, en faveur du réel. Refaites le calcul sur votre situation en une minute.
N'oubliez pas les prélèvements sociaux
Au-delà de l'impôt sur le revenu (à votre TMI : 0, 11, 30, 41 ou 45 %), les revenus fonciers nets supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. Bonne nouvelle : le déficit foncier les efface aussi, puisqu'il ne reste alors aucun revenu foncier imposable.
Les conditions à respecter
- Location nue : le meublé relève des BIC, un régime différent (LMNP).
- En optant pour le réel, vous vous engagez pour 3 ans.
- Si vous imputez un déficit sur le revenu global, vous devez continuer à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année qui suit l'imputation, sous peine de remise en cause.
- Seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles — pas la construction, la reconstruction ni l'agrandissement.
Alors, micro ou réel ?
Règle simple : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers — ce qui est presque toujours le cas avec des travaux ou un crédit récent — le régime réel l'emporte. Sinon, le micro-foncier vous épargne de la paperasse pour un résultat proche.
Le plus fiable reste de comparer les deux sur vos propres chiffres : notre simulateur de fiscalité foncière affiche l'impôt de chaque régime et vous indique le plus avantageux, déficit foncier compris.
Vous hésitez entre louer nu ou meublé ? Comparez dans notre guide LMNP (meublé) vs location nue. Pour aller plus loin, consultez aussi notre guide investissement locatif. Et si vous achetez pour rénover puis revendre, voyez devenir marchand de biens. Enfin, trouvez des biens à rénover pour maximiser votre déficit foncier. Contenu indicatif : validez votre montage avec votre expert-comptable.