Laisser un logement vide n'est pas neutre fiscalement : la taxe sur les logements vacants peut vite peser lourd, surtout en ville. Un point d'autant plus utile pour un investisseur ou un marchand de biens qui garde un bien vide pendant une rénovation. Voici qui est concerné, combien ça coûte, et ce qui change en 2027.
Qu'est-ce que la taxe sur les logements vacants ?
C'est une taxe qui frappe les logements habitables mais laissés vides, pour inciter à les remettre sur le marché. Un logement est considéré comme vacant s'il est inoccupé et non meublé depuis un certain temps au 1er janvier. Elle vise la vacance « volontaire » — pas un bien réellement occupé ou impossible à louer.
Qui est concerné : TLV et THLV
Il existe aujourd'hui deux taxes distinctes :
- La TLV (taxe sur les logements vacants) s'applique automatiquement dans les communes en zone tendue (agglomérations où la demande de logements est forte), dès 1 an de vacance.
- La THLV (taxe d'habitation sur les logements vacants) peut être votée par les autres communes, hors zone tendue, après 2 ans de vacance.
Les résidences secondaires meublées ne sont pas concernées : elles relèvent de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Comment est calculée la taxe et à quel taux ?
La taxe se calcule sur la valeur locative cadastrale du logement (la même base que la taxe foncière). Pour la TLV, le taux est d'environ 17 % la première année de vacance, puis 34 % à partir de la deuxième année. Autrement dit, plus un bien reste vide longtemps, plus la note grimpe. Les montants exacts figurent sur votre avis et sur impots.gouv.fr.
Ce qui change en 2027 : la taxe unique TVLH
La loi de finances pour 2026 (article 108) fusionne la TLV et la THLV en une taxe unique : la TVLH (taxe sur la vacance des locaux d'habitation), applicable à partir des impositions établies au titre de 2027. Le barème reste construit autour de 17 % puis 34 %, mais les communes pourront le majorer, jusqu'à 60 %, et la recette leur revient directement. Objectif affiché : simplifier et renforcer l'incitation à remettre les logements sur le marché.
Quelles exonérations ?
Plusieurs cas échappent à la taxe :
- Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs dans l'année.
- Une vacance indépendante de votre volonté : par exemple un bien mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur.
- Un logement qui nécessite des travaux importants pour être habitable (au-delà d'un simple rafraîchissement).
Ces exonérations doivent pouvoir être justifiées : conservez vos preuves (mandats, devis, factures de travaux).
Un logement en travaux est-il taxé ?
C'est le point clé pour un marchand de biens ou un investisseur rénovateur. Un logement inhabitable en l'état, qui exige des travaux lourds (et non de simples finitions), n'est en principe pas considéré comme un logement vacant taxable. Mais la frontière se joue sur l'ampleur réelle des travaux : gardez les devis et factures pour prouver que le bien n'était pas habitable, en cas de contrôle.
Comment éviter (légitimement) la taxe ?
La façon la plus simple : ne pas laisser le bien vide — le louer, le vendre, ou l'occuper. Sinon, documentez une exonération valable (mise en location au prix du marché, travaux nécessaires). Pour un projet d'achat-revente, intégrez ce risque fiscal dans votre bilan d'opération et ne laissez pas traîner un bien vide au-delà du raisonnable.
En résumé
La taxe sur les logements vacants (TLV/THLV, bientôt TVLH en 2027) frappe les logements laissés vides : 17 % puis 34 % de la valeur locative, avec des majorations locales à venir. Les biens réellement en travaux ou impossibles à louer peuvent être exonérés, sur justificatifs. Avant d'acheter pour rénover, chiffrez ce risque et gardez vos preuves — et vérifiez votre situation exacte sur impots.gouv.fr. À lire aussi : devenir marchand de biens.