Le marchand de biens achète des biens immobiliers pour les revendre avec une marge, après travaux, division ou simple repositionnement. Contrairement à l''investisseur locatif, il ne vise pas un loyer mais une plus-value à la revente. Voici les fondamentaux pour se lancer.
Un statut commercial, pas un particulier
L''achat-revente à titre habituel est une activité commerciale : elle s''exerce en société (SAS, SARL) le plus souvent à l''impôt sur les sociétés. On ne parle donc pas de plus-value des particuliers mais de bénéfice commercial.
Les trois leviers de rentabilité
La marge d''une opération se joue sur trois axes : acheter sous le prix du marché, maîtriser les travaux, et optimiser la fiscalité. Sur ce dernier point, deux mécanismes sont décisifs : les droits de mutation réduits et la TVA sur la marge.
Trouver les bonnes affaires
Le sourcing est le nerf de la guerre. Comparez le prix affiché aux ventes réelles du secteur avec les prix au m² par ville, repérez les biens décotés via le radar d''opportunités, et chiffrez chaque piste.
Chiffrer une opération
Avant d''acheter, montez le bilan complet de l''opération : prix, droits, travaux, frais de portage, revente estimée, TVA et IS. L''outil de bilan d''opération marchand de biens le fait automatiquement à partir des ventes DVF.
En résumé : le métier récompense la rigueur du chiffrage et la qualité du sourcing, bien plus que l''intuition.