Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, laissant les investisseurs sans dispositif de défiscalisation dans le neuf. La loi de finances 2026 a instauré son successeur : le statut du bailleur privé (parfois appelé « dispositif Jeanbrun »). Son fonctionnement est très différent du Pinel — voici l'essentiel, à valider avec un conseiller et sur les sources officielles.
Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé est un dispositif fiscal pour l'investissement locatif, entré en vigueur en 2026. Il concerne les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Contrairement au Pinel, il ne fonctionne pas par réduction d'impôt mais par amortissement du bien : chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur du logement de vos revenus fonciers imposables.
Amortissement ou réduction d'impôt : la différence avec le Pinel
C'est le point clé. Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe, plafonnée par le plafond global des niches fiscales (10 000 € par an). Le statut du bailleur privé, lui, repose sur un amortissement — une règle de calcul du revenu imposable, pas une niche. Il échappe donc au plafonnement des niches fiscales. L'amortissement annuel se situe, selon les cas, autour de 3,5 % à 5,5 % de la valeur du bien ; les taux exacts et leurs conditions sont fixés par les textes — vérifiez-les sur impots.gouv.fr.
Quelles conditions pour en bénéficier ?
Le dispositif suppose une location nue (non meublée), louée comme résidence principale du locataire, avec un engagement de location de l'ordre de 9 ans. Il impose surtout un loyer décoté par rapport au marché (l'avantage est d'autant plus fort que le loyer est plafonné bas). Les conditions précises de loyer, de zone et de performance énergétique relèvent des textes d'application : appuyez-vous sur service-public.fr et un professionnel avant de vous engager.
Quel avantage fiscal, concrètement ?
En amortissant le bien, vous réduisez, voire annulez, vos revenus fonciers imposables pendant des années — donc l'impôt et les prélèvements sociaux dessus. Pour un bien financé à crédit, cela peut faire la différence entre un cash-flow négatif et un bien qui s'autofinance. Simulez toujours l'opération complète (loyer décoté inclus) avec notre calculateur de rendement avant de décider.
Le piège à connaître : la revente
L'amortissement n'est pas « gratuit » à la sortie. Lors de la revente, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : l'assiette imposable est plus élevée, donc la plus-value taxable augmente. L'avantage fiscal pendant la détention se paie en partie à la revente — un point à intégrer dès le départ. Voir notre guide plus-value immobilière.
Statut du bailleur privé ou LMNP : que choisir ?
Les deux reposent sur l'amortissement, mais le statut du bailleur privé vise la location nue avec loyer décoté, tandis que le LMNP vise la location meublée (loyers plus élevés, autre régime). Le bon choix dépend du bien, de la zone et de votre fiscalité. Comparez avec notre guide LMNP vs location nue et les alternatives à la fin du Pinel.
En résumé
Le statut du bailleur privé remplace le Pinel : un amortissement (hors plafond des niches fiscales) plutôt qu'une réduction d'impôt, en contrepartie d'un loyer décoté et d'un engagement de location — avec une plus-value alourdie à la revente. C'est un outil puissant mais technique : simulez le projet, et validez les conditions exactes sur impots.gouv.fr et avec un conseiller.