Une opération d''achat-revente ne se juge pas à l''œil. Voici la méthode pour calculer la marge nette réellement dégagée.
1. Le coût de revient total
Additionnez : prix d''achat + droits réduits + frais d''acte + travaux + frais de portage (intérêts du crédit court terme, taxe foncière, assurance, charges pendant la détention).
2. La revente estimée
Estimez le prix de revente sur les ventes DVF réelles du secteur (un bien rénové se vend en haut de fourchette). Comparez avec le prix au m² de la ville.
3. La fiscalité
Retirez les frais de revente, la TVA sur la marge le cas échéant, puis l''impôt sur les sociétés. Ce qui reste est votre marge nette en poche.
4. Annualiser
Une marge de 15 % sur 8 mois n''a pas la même valeur que sur 24 mois : ramenez toujours la rentabilité à l''année. L''outil de bilan d''opération fait tout ce calcul automatiquement. Vue d''ensemble : devenir marchand de biens.