Tous les sites publient un classement des arrondissements parisiens par rendement locatif. Presque tous commettent la même faute : ils figent dans un tableau des chiffres qui bougent, calculés selon une méthode qu'ils ne précisent pas. Un an plus tard, le tableau est faux — mais il continue d'être lu, et de servir de base à des décisions d'achat.
Nous faisons l'inverse. Cet article explique comment lire un tel classement, et renvoie vers les vingt calculs, chacun fait sur les ventes réellement actées de l'arrondissement concerné.
Les trois raisons pour lesquelles un classement figé est faux
- Il mélange des méthodes. Rendement brut ou net ? Loyer de marché ou loyer plafonné ? Charges comprises ou non ? Studio, T2 ou toutes typologies confondues ? Chaque choix déplace le classement, et deux choix défendables donnent deux classements différents.
- Il ignore l'encadrement des loyers. C'est la faute la plus grave. Paris applique des loyers de référence majorés qui varient par quartier et par typologie. Un rendement calculé sur un loyer de marché supérieur au plafond légal décrit une opération que vous n'avez pas le droit de mener.
- Il moyenne des marchés qui n'existent pas. Le 18e va de Montmartre à La Chapelle, le 10e du canal Saint-Martin à Gare du Nord. La médiane d'un arrondissement très contrasté ne décrit aucun bien achetable.
La seule comparaison qui vaille
Pour que deux arrondissements soient comparables, mettez-les dans le même tableau avec les mêmes règles :
- le loyer plafonné applicable, pas le loyer vu dans les annonces ;
- les charges non récupérables en euros, relevées sur les appels de fonds réels ;
- la taxe foncière du bien précis, pas un pourcentage forfaitaire ;
- une provision vacance et impayés différenciée selon le secteur — l'uniformiser avantage mécaniquement le secteur le plus risqué ;
- les travaux chiffrés sur devis, pas estimés au m².
À ce stade seulement les colonnes deviennent comparables. Et l'écart entre arrondissements y est toujours plus faible que ne le suggèrent les rendements bruts. Pour la mécanique : calculer son cash-flow réel.
Ce que le classement dit toujours, quelle que soit l'année
Trois régularités sont assez robustes pour être énoncées sans chiffre :
- Le rendement décroît d'est en ouest. L'arc nord-est — 18e, 19e, 20e, 10e, 13e — affiche les rendements les plus élevés, les arrondissements centraux et de l'ouest les plus faibles.
- Le rendement brut le plus élevé signale un risque, pas une aubaine. Il rémunère une rotation plus rapide, une solvabilité moindre ou des travaux à faire. L'encaisser suppose de fournir le travail correspondant.
- L'encadrement rend certaines opérations non viables, surtout en studio. C'est sur les petites surfaces que l'écart entre loyer de marché et plafond légal est le plus grand. Une opération qui n'est rentable qu'au loyer de marché n'est pas une opération.
Les vingt calculs, à jour
Chaque page calcule le rendement de son arrondissement sur les ventes actées, et affiche l'effectif sur lequel le calcul repose — un rendement adossé à trois ventes ne vaut pas un rendement adossé à trois cents.
- 1er · 2e · 3e · 4e · 5e
- 6e · 7e · 8e · 9e · 10e
- 11e · 12e · 13e · 14e · 15e
- 16e · 17e · 18e · 19e · 20e
Nos analyses détaillées
Pour les six arrondissements où un investisseur a le plus à gagner, nous sommes descendus à l'échelle du secteur :
- 10e — le rendement contre la rotation
- 11e — liquidité contre rendement
- 12e — le pari de la location familiale
- 13e — deux marchés dans un seul
- 18e — l'écart le plus large de Paris
- 19e et 20e — l'arc nord-est
En résumé
Un classement de rendements n'est utile que si l'on sait ce qu'il mesure. Le bon usage est de s'en servir pour choisir où chercher, jamais pour décider quoi acheter — cette décision se prend sur un bien précis, avec son plafond de loyer, ses charges, sa taxe foncière et ses devis.
Et si la question est plus large que Paris : Paris ou petite couronne, la comparaison poste par poste. Le cadrage parisien : investir dans l'immobilier à Paris.