Outil investisseur
Calculez le rendement locatif de votre investissement
Simulez en quelques secondes la rentabilité de votre investissement locatif : rendement brut, rendement net après charges, mensualité de crédit et cash-flow mensuel. Le loyer de marché est suggéré à partir des données officielles de votre ville. Le rendement brut est gratuit ; connectez-vous pour l'analyse complète.
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Estimation indicative, hors fiscalité personnelle. Ne constitue pas un conseil en investissement.
Rendement locatif par ville
Prix au m², loyer de marché et rendement brut indicatif, ville par ville — sur les données DVF et la Carte des loyers.
Comment calculer le rendement locatif d'un bien ?
Le rendement locatif mesure ce que rapporte un investissement immobilier rapporté à son prix. On distingue trois niveaux de lecture, du plus optimiste au plus réaliste :
- • Rendement brut = (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. Un repère rapide, mais trompeur car il ignore les frais.
- • Rendement net = après taxe foncière, charges non récupérables et frais de gestion, calculé sur le coût total (prix + notaire + travaux). C'est le vrai indicateur de rentabilité.
- • Cash-flow = le loyer moins toutes les charges et la mensualité de crédit. Positif, le bien s'autofinance ; c'est le nerf de la guerre d'un investissement locatif à crédit.
Loyer de marché : ne pas surestimer ses revenus
L'erreur classique est de partir d'un loyer espéré trop haut. Le simulateur propose un loyer de marchéfondé sur la « Carte des loyers » officielle (État), à l'échelle de la commune et selon le type de bien, avec un ajustement pour le meublé et l'extérieur. En zone d'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon…), il signale le plafond indicatif à respecter. Pour aller plus loin, comparez le prix au m² et le loyer par ville.
Avant d'investir : vérifier le prix et le financement
Un bon rendement commence par un bon prix d'achat : analysez le bien face aux ventes DVF du secteur, puis simulez votre capacité d'emprunt et votre mensualité. Marchand de biens ? Passez au bilan d'opération d'achat-revente.
Questions fréquentes
Comment calculer le rendement locatif d'un investissement ?
Le rendement locatif brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100. Exemple : un bien à 150 000 € loué 700 €/mois rapporte (700 × 12) ÷ 150 000 = 5,6 % brut. C'est un premier repère, mais il ignore les charges, la taxe foncière et le crédit.
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion, et se calcule sur le coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Il est toujours inférieur au brut mais reflète bien mieux la rentabilité réelle.
Qu'est-ce que le cash-flow d'un investissement locatif ?
C'est ce qu'il reste chaque mois une fois le loyer encaissé et les charges + la mensualité de crédit payées. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance ; négatif, il vous demande un effort d'épargne mensuel.
Quel est un bon rendement locatif ?
Cela dépend de la zone : en grande ville tendue (Paris, Lyon…), un rendement net de 3-4 % est courant mais s'accompagne d'une plus-value potentielle ; en ville moyenne, on vise plutôt 5-7 % net pour un cash-flow positif. L'important est le rendement NET, pas le brut affiché.
Le rendement d'une location meublée est-il plus élevé ?
Souvent oui : le loyer meublé est plus élevé (de l'ordre de +10 à +15 % selon le marché local) et la fiscalité (LMNP) est avantageuse. Le simulateur intègre ce supplément dans la suggestion de loyer de marché.